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房地产开发企业预售事务涉税管帐处理

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房地产开发企业预售事务涉税管帐处理

发布日期:2019-02-15 作者: 点击:

房地产开发企业是以营利为意图,从事房地产开发和运营的企业,房地产通常以土地、建筑物及房地合一等三种形态存在。房地产开发企业具有高投入、高风险、报答周期长、综合性强、相关效应大等特征,出售办法一般包含现房出售、期房出售,当前房地产开发企业普遍选用期房出售办法。所谓期房出售是指房地产开发企业从获得商品房预售许可证开端至获得房地产权证大产证为止,将正在建造中的商品房预先出售给购买人,并向购买人收取定金或房款的行为。关于房地产开发企业现房出售事务的处理办法,企业管帐准则与的规则是一致的;而期房出售事务的处理办法,管帐准则和税法的规则有所不同,致使房地产开发企业的预售事务在管帐处理和处理上存在着很大的差异。由于房地产开发企业首要选用预售准则,故本文只评论期房出售事务涉税管帐处理。房地产开发企业预售房子时触及的税种首要有经营税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税等。

一、房地产开发企业期房出售事务的管帐处理

依据《企业管帐准则》的规则,房地产开发企业期房出售事务的管帐处理为:由于企业出售商品不满足收入承认条件,当收到预售款时应承以为负债,等预售房子竣工并交交给购买方时,再承认收入。即收到期房房款时,借记“存款”科目,贷记“预收账款”科目;房子竣工并交交给购买方时,借记“预收账款”科目,贷记“主营事务收入”科目,一起结转开发产品本钱,借记“主营事务本钱”科目,贷记“开发产品”科目。

例:C市M房地产开发企业,具有二级开发资质,2007年2月新开工建造S楼盘,南阳税务登记该项目占地面积90亩(约60000平米),规划许可建筑面积为200000平米,共13栋高层普通住宅,分三期建造(其间第1期建造10—13号楼共60000平米、第二期建造6-9号楼共60000平米、第三期建造1-5号楼共80000平米)。2007年5月10日获得第1期建造的预售许可证,M公司依据前期客户储藏状况决议于5月16日开盘出售,开盘当日即热销70%,获得收入20000万元,到10月30日一期房源悉数出售完毕共获得预售收入30000万元。M公司依据市场需求状况,决议于2007年12月开端进行二期建造,并于2008年4月5日获得第2期的预售许可证,一起开端进行二期的预售,到2008年8月二期房源出售完毕并获得预售收入33000万元。鉴于第1、2期的出售状况,M公司决议于2008年10月开端建造第3期,并于2009年2月获得第3期预售许可证,到6月30日第3期房源悉数出售完毕,并获得48000万元收入。S项目第1期于2008年12月30日竣工交房,第2期于2009年5月31日竣工交房,第3期于2010年6月30日竣工交房,该项目共发作开发本钱70000万元(其间1期本钱20000万元、2期本钱21000万元、3期本钱29000万元)。2010年10月30日获得税务部分土地增值税清算报告,该项目清算土地增值税款为1500万元。土地增值税预征比率为1%,所得税税率为25%。

M公司2007年获得第1期预售房款时的管帐分录为:

借:银行存款300000000

贷:预收账款——S项目——第1期300000000

2008年、2009年获得预售房款时的管帐分录同上。

2008年12月第1期竣工交房结转第1期收入及本钱:

借:预收账款——S项目——第1期300000000

贷:主营事务收入——S项目——第1期300000000

借:主营事务本钱——S项目——第1期200000000

贷:开发产品——S项目——第1期200000000

2009年、2010年第2期、第3期竣工交房结转收入及本钱的管帐分录同上。

二、房地产开发企业期房出售事务的涉税管帐处理

(一)经营税的处理

依据《》(国税发[2009]31号)第五条规则:南阳税务登记开发产品出售收入的规模为出售开发产品过程中获得的悉数价款,包含现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部分、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡归入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规则悉数承以为出售收入;未归入开发产品价内并由企业之外的其他收取部分、单位开具发票的,可作为代收代缴金钱进行管理。依据《经营税暂行条例实施细则》第二十五条规则,人转让土地使用权或出售不动产,选用预收款办法的,其他交税责任发作时刻为收到预收款的当天。因而当房地产开发企业预售房子收到预收金钱时,应核算并交纳经营税,应纳经营税=收到的预收金钱×5%,管帐分录为:借记“经营税金及附加”科目,贷记“应交税费——应交经营税”科目,一起核算城建税及教育费附加,借记“经营税金及附加”科目,贷记“应交税费——应交城建税”、“应交税费——应交教育费附加”科目。承上例,2007年获得第1期预售房款时应纳经营税金及附加的管帐分录为:

借:经营税金及附加16500000

贷:应交税费——应交经营税15000000

——应交城建税1050000

——应交教育费附加450000

2008年、2009年获得第2期、第3期预售房款时应纳经营税管帐分录同上。

(二)土地增值税的处理

依据《》规则,土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人,就其转让房地产所获得的增值额征收的一种税。土地增值税实施的是四级超率累进税率,核算办法是:应交税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)。在实践作业中,分步核算比较繁琐,一般选用速算扣除法核算,即:土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数,其间增值额是出售房地产所获得的收入减除规则的扣除项目金额后的余额,扣除项目包含获得土地使用权付出的金额、房地产开发本钱、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、其他扣除项目。为了鼓舞房地产开发企业的发展,房地产企业还可以依照获得土地使用权付出的金额和房地产开发本钱之和加计20%扣除。

由以上土地增值税的核算办法来看,房地产企业要核算其应交的土地增值税首先要核算出房地产出售的增值额,而核算增值额要先核算出该房地产可扣除的本钱费用等扣除项目。关于房地产企业的预售事务,在出售时,房地产的开发还没有竣工,本钱还不能核算出来,所以其土地增值税无法核算。关于这种状况,《》第十六条规则:交税人在项目悉数竣工结算前转让房地产获得的收入,由于触及本钱断定或其他原因,而无法据以核算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目悉数竣工、处理结算后再进行清算,多退少补。详细办法由各省、自治区、直辖市当地税务局依据当地状况拟定。房地产企业的预售事务收到预售金钱时,应依照收到金钱和各地规则的预征份额核算应预交的土地增值税。依据核算出的预征土地增值税金额借记“待摊费用——预缴土地增值税”科目,贷记“应交税费——应交土地增值税”科目;实践交纳时,借记“应交税费——应交土地增值税”科目,贷记“银行存款”科目。项目竣工后契合收入承认条件时,依照当期的结算收入、本钱自行以土地增值税清算办法核算的当期结算收入应承当的土地增值税费用:借记“经营税金及附加——土地增值税”科目(依照当期结算收入、结算本钱以清算口径核算),贷记“待摊费用——预缴土地增值税”科目。项目悉数竣工、处理结算后进行土地增值税清算,对前期预征的土地增值税款和计提的土地增值税费用进行调整,在获得税务机关土地增值税清算报告、土地增值税清算金额断定后,借记“经营税金及附加——土地增值税”科目(清算税款总金额-前期累计计提的土地增值税费用)、“待摊费用——预缴土地增值税”科目(差额),贷记“应交税费——应交土地增值税”科目(清算税款总金额-前期累计已交纳的土地增值税);实践补交时,借记“应交税费——应交土地增值税”科目,贷记“银行存款”科目(清算税款总金额-前期累计已预缴的土地增值税款)。若为退税,则做相反的。


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